Dự báo bất ngờ về đất nền phân lô phía Nam cuối năm

Trong chia sẻ mới đây, ông Nguyễn Đức Hoà, Nhà đầu tư bất động sản kì cựu Tp.HCM cho hay, hiện đất nền có sổ sẵn tại Tp.HCM vẫn đang được tìm mua. Giá tăng nhẹ nhưng giao dịch nhanh. Chứng tỏ nhu cầu nhiều. Cuối năm sẽ càng nhiều hơn.

Theo ông Hoà, cơ hội dành cho người cầm tiền mặt. Vì qua 3 năm (từ cuối năm 2021 đến nay) nhiều người giàu trên giấy, có đất mà không có tiền. Nhiều người vay ngân hàng đầu tư, nay chỉ mong đất tăng giá có thanh khoản để thanh toán khoản vay. Tuy nhiên, hiện nay cơ hội không dành cho tất cả. Hiện nhiều người nhìn thấy cơ hội cũng không dám đầu tư vì hàng trong tay còn nhiều hoặc đang phải trả lãi ngân hàng. Nếu không có tiền mặt thì phải cơ cấu tài sản (bán chỗ này mua chỗ kia) nhưng việc này không phải ai cũng dám làm, đôi khi làm sai thì lỗ 2 đầu.

Dự báo về cơ hội của đất nền thổ cư, ông Hoà cho rằng, Luật ngày càng hoàn thiện sẽ khép dần các kẽ hở khiến cho cơ hội tăng giá đất thổ cư nhiều lần khó xuất hiện. Việc hưởng chênh lệch  bằng cách mua, xẻ nhỏ, chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ dần đi vào dĩ vãng, vì Nhà nước đã hướng đến sự phát triển bền vững.

Tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất tăng lên nên chênh lệch địa tô giảm đi. Đồng thời thuế thu nhập khi chuyển nhượng cũng tăng theo bảng giá đất. Việc giao dịch vì vậy hướng đến nắm giữ tích sản hoặc trực tiếp sử dụng nhiều hơn. “Đối với những cá nhân đã nắm giữ đất thổ cư mua được giá tốt ở chu kỳ trước sẽ giữ lâu hơn, chờ giá lên. Vì hiện tại dạng sản phẩm này khó có hàng mới”, ông Hoà nhấn mạnh.

Riêng với đất vườn, nông nghiệp, theo nhà đầu tư kì cựu này nên tập trung vào giá trị cốt lõi là nông nghiệp. Nếu may mắn vừa có đất tốt lại có view đẹp thì hướng đến đa dụng: vườn, nghỉ dưỡng. Nếu là đất nông nghiệp có quy hoạch đất ở thì cố gắng chuyển đổi mục đích sử dụng đất càng sớm càng tốt.

Cũng chia sẻ về thị trường đất nền, ông Trần Khánh Quang, một người có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực đầu tư bất động sản cho hay, thị trường đất nền sẽ chỉ khởi sắc ở những khu vực gần trung tâm các đô thị hoặc vùng ven các đô thị. Còn những đất nền có vị trí vùng sâu, vùng xa sẽ khó hồi phục hay tạo sốt như những năm trước đây.

Theo ông Quang, trong 6 tháng đầu năm 2024, thị trường ghi nhận những tín hiệu hồi phục đáng kể so với giai đoạn 2022 - 2023 nhưng không đồng đều các phân khúc. Phần lớn giao dịch tập trung ở những dự án hoàn thiện hạ tầng, pháp lý, được triển khai bởi các chủ đầu tư có uy tín trên thị trường,…

Thị trường bất động sản nói chung, đất nền nói riêng có cú hích nhẹ nhàng, tạo hiệu ứng tâm lý kỳ vọng khi có luật mới siết lại hoạt động phân lô bán nền. Tuy nhiên, để thị trường đất nền phục hồi thì cần ít nhất 6-12 tháng nữa. Như vậy, từ sau 1/8/2024 đến hết quý 2/2025, thị trường đất nền sẽ không có nhiều biến động, giá cơ bản đi ngang. Phải đến quý 3/2025, có thể giá đất nền mới tăng, thanh khoản phân khúc này mới tốt hơn.

Ông Quang cũng lưu ý nhà đầu tư tránh gom đất nền chờ tăng giá khi dự kiến nguồn cung khan hiếm. Lý do là thanh khoản đang ở mức thấp, tồn kho đất nền ở nhiều tỉnh thành còn rất lớn.

Về phân khúc nhà phố, ông Phan Vi, môi giới lâu năm nhà phố Tp.HCM chia sẻ, nhà phố luôn có nhu cầu thực, vì vậy thị trường này vẫn duy trì được sự quan tâm nhất định. Tuy nhiên, theo diễn biến của thị trường, nhu cầu mua nhà vẫn hiện hữu nhưng giá cả chỉ tăng nhẹ so với 2023, không đáng kể. Quý 3 và 4 so với 2 quý đầu năm số lượng giao dịch giảm nhẹ, không còn sôi động như đầu năm. Về nhóm mua đầu tư, nếu trước kia, các nhà đầu tư có thể giữ một lúc từ 5 - 10 căn, thì hiện nay họ đã thận trọng hơn, số lượng bất động sản đầu tư không còn giữ cùng lúc nhiều như trước. Do đó, thị trường này chưa có dấu hiệu bùng nổ.

Vị này cho rằng, nhà phố hiện nay chủ yếu thuộc dòng giá trị nhỏ, đặc biệt là trong khoảng 7 tỷ đổ lại, vì đây là phân khúc phục vụ nhu cầu thực và dễ dàng giao dịch. Các nhà đầu tư hiện tại thường nhắm vào phân khúc có giá từ 40 triệu đến 70 triệu đồng/m2. Đây là mức giá có thanh khoản cao, dễ đạt được giá tốt và cũng là phân khúc được nhiều người quan tâm nhất.