Báo cáo của Bộ Xây dựng cho biết, hiện phân khúc NOXH có 8 dự án đã hoàn thành. Từ năm 2021 đến nay, cả nước có 503 dự án đã triển khai với quy mô 418.200 căn, trong đó có 75 dự án hoàn thành với gần 40.000 căn.
Theo đề án đầu tư xây dựng ít nhất một triệu căn NOXH, mục tiêu trong giai đoạn 2021-2025 hoàn thành khoảng 428.000 căn. Để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân, năm 2024, Chính phủ giao mục tiêu cả nước hoàn thành 130.000 căn NOXH nhưng mục tiêu này rất khó để đạt được trong năm nay.
Các chuyên gia lý giải, có nhiều điểm nghẽn về phát triển NOXH khiến mục tiêu hoàn thành 130.000 căn NOXH không khả thi, đó là trình tự, thủ tục đầu tư, bố trí quỹ đất độc lập, bố trí và sử dụng quỹ đất 20% trong dự án nhà ở thương mại còn khó khăn, bất cập; huy động nguồn lực ngoài nhà nước khó khăn; điều kiện, thủ tục xét duyệt đối tượng được mua, thuê mua NOXH còn phức tạp, kéo dài; Việc giải ngân các gói hỗ trợ tín dụng 120.000 tỷ đồng chưa thực sự hiệu quả...
TS. Nguyễn Trí Hiếu - Viện trưởng Viện nghiên cứu và phát triển thị trường tài chính và bất động sản toàn cầu nhận định, tiến độ xây dựng 130.000 căn NOXH trong năm 2024 còn rất chậm. Điều này có nhiều nguyên nhân, một trong những nguyên nhân chính là tính hợp pháp của những căn hộ, của phân khúc bất động sản gặp trục trặc ở một số khâu. Trong đó, trục trặc về mặt pháp lý là một trở ngại rất lớn, vấn đề pháp lý mà không thông thì không thể thực hiện được việc gì.
Điều này khiến các chủ đầu tư không dám xây cất thêm, các ngân hàng cũng không dám mạnh tay xuống tiền để tài trợ những dự án như vậy. Thành ra nhiều dự án tại Hà Nội, TP.HCM và các tỉnh thành khác vẫn trong tình trạng “dậm chân tại chỗ”, vấn đề pháp lý hiện tại đang là vấn đề gây trở ngại và làm chậm sự phát triển của thị trường bất động sản. Trở ngại thứ 2 là nguồn vốn, mặc dù Chính phủ và Ngân hàng nhà nước khuyến khích các ngân hàng cho vay bất động sản nhiều hơn để thúc đẩy thị trường bất động sản, để từ đó tác động đến nền kinh tế một cách tích cực.
Tuy nhiên, tiếc rằng, tại thời điểm này rủi ro của bất động sản là rất cao. Rủi ro ở chỗ, nhà đầu tư xây dựng lên nhưng không bán được sản phẩm, có thể do giá thành cao, có thể do thu nhập của người dân thấp hơn so với giá bất động sản. Ngoài ra còn có những rủi ro trên thị trường, chẳng hạn, các ngân hàng có thể lãi nhận thế chấp và dùng tỷ lệ cho vay 80% trên giá trị thẩm định của các căn nhà đó, thế nhưng trong tương lai, giá trị đó vì lý do khách quan thấp hơn giá đã được thẩm định thì việc cho vay như vậy có thể vượt trên mức họ đã mong muốn.
“Với giá trị thực cấp sớm hơn, trước đây họ cho vay với tỷ lệ 80% thì bây giờ với giá trị được thẩm định lại từ tái thẩm định có thể lên đến 82-85%. Chính vì thế mà các ngân hàng cũng muốn cho vay mạnh tay nhưng là trong tình trạng thị trường đang lên và phát triển thì họ cảm thấy an toàn hơn. Tất cả những lý do đó khiến thị trường bất động sản chững lại và cũng vì thế, nhiều dự án xây dựng của Hà Nội đang được triển khai rất chậm”, TS. Nguyễn Trí Hiếu cho hay.
Cũng theo ông Hiếu, việc chậm trễ này sẽ buộc phải dời một phần dự án này sang năm 2025. Điều này chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến mục tiêu xây dựng 1 triệu căn NOXH đến năm 2030 của Chính phủ. Bởi 130.000 căn này trên tổng số 1 triệu căn NOXH chiếm tỷ lệ hơn 10%, do đó, việc xây dựng thực hiện dự án 130.000 căn nhà phải được thực hiện ngay, đó là sự khởi đầu cho cả dự án 1 triệu căn NOXH vào năm 2030.
Đây là một dự án lớn và sẽ đáp ứng rất nhiều nhu cầu về bất động sản của người dân. Cần phải chia nhỏ dự án đó ra cho từng vùng miền, nhiều địa phương, cùng với đó phải có những chương trình tài trợ cụ thể; Phải thành lập một tổ hợp ngân hàng, các ngân hàng đó có cam kết sẽ tài trợ bao nhiêu trong số 1 triệu căn nhà đó, lãi suất như thế nào, điều kiện ra sao? Việc thực hiện kế hoạch đó phải bắt đầu ngay từ bây giờ thì mới có thể hoàn thành mục tiêu đến năm 2030. Nếu chỉ nói một cách tổng thể mà không có kế hoạch chi tiết cụ thể thì năm nay hay sang năm hay những năm sau đó thì dự án sẽ vẫn chỉ nằm trên giấy.
Khai thông điểm nghẽn để “cán đích” mục tiêu đề ra
Ông Nguyễn Văn Đỉnh - chuyên gia pháp lý bất động sản cho rằng, hiện nay, NOXH chủ yếu do các doanh nghiệp bất động sản thực hiện bằng nguồn vốn tư nhân, số lượng dự án NOXH đầu tư bằng vốn ngân sách nhà nước rất hạn chế. Do đó, Nhà nước rất khó chủ động và kiểm soát được kết quả đầu tư hoàn thành NOXH với chỉ tiêu hoàn thành đầy thách thức là 130.000 căn trong năm nay.
Trên thực tế, thời gian từ khi khởi công xây dựng cho đến khi hoàn thành, bàn giao, đưa vào sử dụng với chung cư khoảng 15 tầng trở xuống phải mất 18-24 tháng. Tại các địa phương hiện có rất ít dự án đã đủ thủ tục pháp lý, có giấy phép xây dựng và đang trong giai đoạn thi công, hoàn thành để tạo nguồn cung NOXH.
Hiện nay, các doanh nghiệp bất động sản đều “than khó” khi làm NOXH, bởi thủ tục pháp lý dự án NOXH khó hơn dự án nhà ở thương mại. Có rất nhiều khó khăn, vướng mắc làm nản lòng các doanh nghiệp, trong đó 3 vướng mắc lớn nhất được doanh nghiệp nhìn nhận là về quỹ đất, nguồn vốn và thủ tục pháp lý.
Theo ông Đỉnh, để phát triển nhà ở xã hội thì phải tháo gỡ được 3 vướng mắc lớn.
Yếu tố đầu tiên là quỹ đất, phải bố trí được quỹ đất sạch dành cho NOXH. Quỹ đất NOXH hiện tại chủ yếu là quỹ 20% của các dự án thương mại, nhiều chủ đầu tư có quỹ đất NOXH nhưng không đầu tư và cũng không bàn giao cho Nhà nước. Điều này đòi hỏi nhà nước phải rất quyết liệt trong việc đôn đốc thực hiện, nếu chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại không xây dựng thì Nhà nước phải kiên quyết thu lại quỹ đất này để lựa chọn nhà đầu tư mới.
Ngoài ra, Nhà nước cần chủ động tạo ra quỹ đất NOXH độc lập do Nhà nước tự quy hoạch, tự giải phóng mặt bằng. Tuy nhiên, việc cơ quan nhà nước chủ động tạo lập quỹ đất NOXH phụ thuộc nhiều vào khả năng chi ngân sách để giải phóng mặt bằng của mỗi địa phương. Cho nên, các địa phương cũng phải rất quyết liệt trong việc thu quỹ đất 20% và chủ động chi ngân sách để tạo quỹ đất NOXH sạch, mặt bằng sạch thì mới có thể giải quyết bài toán đầu tiên là bài toán về quỹ đất NOXH.
Một vấn đề nữa là nguồn vốn, NOXH phụ thuộc rất nhiều vào nguồn vốn vay ưu đãi. Hiện nay, đã có quy định về vốn vay ưu đãi cho chủ đầu tư cũng như cho người mua nhà. Chủ đầu tư hiện có gói vay 120.000 tỷ theo Nghị quyết 33/NQ-CP của Chính phủ tháng 3/2023 về tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Sau khi Chính phủ ban hành Nghị quyết số 33 thì Ngân hàng Nhà nước đã có công văn số 2308 về triển khai gói 120.000 tỷ, trong đó, gói vay của ngân hàng thương mại với chủ đầu tư dự án NOXH có lãi suất 8,7%/năm, thời gian vay tối đa 3 năm. Đến cuối tháng 12/2023, Ngân hàng Nhà nước đã có công văn số 9844 thông báo mức lãi suất cho vay của ngân hàng thương mại áp dụng trong 6 tháng đầu năm 2024 đối với chủ đầu tư dự án ở mức 8,0%/năm.
“Mức lãi suất 8,0%/năm này hiện vẫn coi là quá cao so với khả năng sinh lời của NOXH (lãi suất xấp xỉ lãi suất vay để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, trong khi biên lợi nhuận định mức tối đa của NOXH chỉ có 10%). Nếu chủ đầu tư vay để xây dựng NOXH nhưng trong thời gian 1 năm không bán được hàng thì hầu như không còn lãi. Do đó, tôi đề xuất phương án giảm lãi suất xuống khoảng 4-5% thì mới có thể thu hút được nhà đầu tư và họ mới yên tâm đầu tư nhà ở xã hội. Ngoài ra, thủ tục cho vay cũng phải thông thoáng hơn, mặc dù NHNN đã chỉ đạo nhưng tại các ngân hàng thương mại, vấn đề này được triển khai rất chậm chạp. Rất cần sự quyết liệt của các ngân hàng trong việc giảm lãi suất và giảm điều kiện cho vay”, ông Nguyễn Văn Đỉnh nói.
Vấn đề thứ 3 là thể chế, chính sách. Thủ tục để làm NOXH hiện nay vẫn rất chậm, khó hơn cả nhà ở thương mại. Một quy trình pháp lý để thực hiện NOXH mất khoảng 2 năm, từ thủ tục ban đầu đến lúc khởi công mất quá nhiều thời gian. Thủ tục hiện nay cả nước đều vướng là lựa chọn nhà đầu tư cho dự án NOXH. Theo quy định, nếu Nhà nước giao đất sạch để làm NOXH thì sẽ thông qua đấu thầu nếu có 2 nhà đầu tư đăng ký trở lên, chỉ được chấp thuận nhà đầu tư nếu có 1 nhà đầu tư đăng ký.
Phần lớn dự án NOXH hiện nay có nhiều nhà đầu tư đăng ký nên buộc phải tổ chức đấu thầu. Tuy nhiên, việc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án NOXH cũng rất khó khăn, cần giải pháp tháo gỡ, kể cả sau khi Bộ Xây dựng ban hành Thông tư số 09/2021/TT-BXD có nội dung hướng dẫn lựa chọn nhà đầu tư cho dự án NOXH nhưng các địa phương vẫn lúng túng, hầu như không thực hiện được vì không có tiêu chí rõ ràng để lập hồ sơ mời thầu.
Mới đây Chính phủ đã ban hành Nghị định số 100/2015/NĐ-CP về NOXH với một số thay đổi. Hy vọng thủ tục pháp lý dự án nhà ở xã hội sẽ được giảm tải thời gian tới.
“Một cách tổng quát, mục tiêu xây dựng 130.000 căn nhà ở xã hội trong năm nay là khó đạt được. Cần có quyết tâm chính trị rất cao của toàn bộ hệ thống chính trị, từ các cơ quan Nhà nước, vai trò hướng dẫn, giám sát của các Bộ ngành mà đặc biệt là của Bộ Xây dựng; sự quyết liệt của chính quyền địa phương, sự chủ động của các doanh nghiệp bất động sản, cùng với đó là sự vào cuộc của các tổ chức liên quan như Ngân hàng Nhà nước, các ngân hàng thương mại, doanh nghiệp xây dựng… thì mới có thể hy vọng giải quyết được “bài toán khó” mà Chính phủ giao”, ông Nguyễn Văn Đỉnh cho hay.
